Geschäftsbericht 2020/2021

Der IMMOFONDS investiert mindestens 75% des Vermögens in wertbeständige und ertragssichere Wohnliegenschaften, die sich bevorzugt in Schweizer Gross- und Mittelzentren mit Wachstumspotenzial und in deren direkten Agglomerationen befinden. Ein Schwerpunkt liegt in der Region Zürich. Der Anteil rein kommerzieller Liegenschaften ist auf 15% begrenzt, wobei Liegenschaften mit Potenzial zur Umnutzung in Wohnraum bevorzugt werden.

Die Liegenschaften sind mit Verkehrsmitteln gut erschlossen und in ihrer direkten Umgebung ist die Infrastruktur gut ausgebaut. Der Wohnungsmix wird der langfristigen demografischen Entwicklung und den Ansprüchen an den Wohnkomfort angepasst; langfristig soll der Anteil Kleinwohnungen auf 40-50% ausgebaut werden. Die Wohnungen sind im mittleren Preissegment angesiedelt.

Im Interesse des Werterhalts und der jederzeitigen Vermietbarkeit wird laufend in den Bestand investiert. Dabei werden ökologische Anliegen angemessen berücksichtigt. Es wird eine Mietausfallquote von weniger als 5% angestrebt. Um eine hohe Diversifikation zu erreichen, setzt der IMMOFONDS auf vergleichsweise kleine Objekte mit einem Marktwert zwischen CHF 15 Mio. und CHF 50 Mio.

Der Fonds strebt ein moderates und stetiges Wachstum an. Er richtet sich an institutionelle und private Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont. Diese sollen neben einer stabilen und zuverlässigen Ausschüttung eine Anlagerendite erhalten, die höher ist als der Vergleichsindex.

Immobilienstandorte IMMOFONDS

Akquisition einer Gewerbeliegenschaft in Winterthur

Die Fondsleitung hat im Geschäftsjahr eine Wohnliegenschaft in Domat/Ems verkauft. Diesem Verkauf stand der Kauf einer Gewerbeliegenschaft in Winterthur gegenüber. Durch den Verkauf sank der Bestand an Wohnungen leicht auf 3 728. Die neu erworbene Gewerbeliegenschaft an der Tössfeldstrasse 35-37 in Winterthur umfasst 7 700 m² Büro- und Gewerberäume, drei Wohnungen und 203 Einstellplätze. Die beiden Gebäude wurden vor rund 30 Jahren erstellt und sind in gutem Zustand, so dass in den nächsten 10 bis 15 Jahren keine grösseren Investitionen zu erwarten sind. Danach ist die Umnutzung in Wohnen geplant. Die Liegenschaft liegt sehr zentral in einer viergeschossigen Wohnzone, direkt neben der Fachhochschule ZHAW und in Fussdistanz zum Bahnhof. Der Bedarf an Wohnungen dürfte in Winterthur deutlich zunehmen, denn die Stadt rechnet in den nächsten 20 Jahren mit einem Bevölkerungswachstum von 24%.

Mit Sanierungen und Neupositionierungen Portfolio optimiert

Obwohl die neue Liegenschaft in Winterthur beim Erwerb eine erhöhte Leerstandsquote aufwies, konnte die Mietausfallrate des gesamten Portfolios im Geschäftsjahr von 4.7% auf 4.0% gesenkt werden. Dies ist auf eine Vielzahl von getroffenen Massnahmen zurückzuführen.

So wurde die in den vergangenen zwei Jahren total sanierte Liegenschaft am Nelkenweg in Cham bis im Herbst 2020 etappenweise bezogen. Neben einer nachhaltigen Energieversorgung mit Erdsondenheizung und Solarpanels wurden die Hülle der Gebäude aus den späten 1950er Jahren isoliert sowie Küchen, Bäder und die Oberflächen erneuert. Mit einer neuen Grundrissgestaltung wurde die Anzahl Wohnungen von 18 auf 24 erhöht, die voll vermietet sind.

Die 42 Wohnungen in der gemischt genutzten Liegenschaft Landstrasse/Stiegelenstrasse am Zentrumsplatz in Wettingen sind gefragt und vermietet, hingegen kam es seit dem Bau der Liegenschaft im Jahr 2006 immer wieder zu Wechseln und Leerständen bei den kleinteiligen gewerblichen Flächen im Parterre. Die Erdgeschossfläche von insgesamt 1 150 m² in den zwei Gebäuden wurde deshalb am Markt neu positioniert. Neben der neuen langfristigen Hauptmieterin Aargauische Kantonalbank, die ihre Niederlassung im Sommer 2021 auf rund der Hälfte der Fläche eröffnet hat, wird der Zentrumsplatz durch einen attraktiven Nutzermix von Läden, Gastronomie und Gewerbe belebt.

Die kommerzielle Liegenschaft an der Rämistrasse 28-30 ist nach der sanften Auffrischung und Neupositionierung am Markt ab Mitte 2021 wieder voll vermietet. Die 1 338 m² Fläche der 2018 erworbenen Liegenschaft «zum Pfauen» wird bis auf weiteres für Büros und Gewerbe genutzt. Die beiden historischen Gebäude an bester städtischer Lage neben dem Kunsthaus haben aber langfristig Potenzial zur Umnutzung in Wohnraum.

Die Leerstände in der Liegenschaft Sternacherstrasse 16-20 in Brugg konnten durch einen Heizungsersatz markant reduziert werden. Neu versorgt eine Erdsondenheizung in Kombination mit Photovoltaik die Liegenschaft mit nachhaltiger Energie. Mit geeigneten Vermarktungsmassnahmen konnten in den beiden Liegenschaften in Muri zusätzliche Wohnungen vermietet werden. Schliesslich wurde in Hedingen eine Bürofläche von 208 m² an der Unterdorfstrasse 8 in drei Wohnungen umgebaut, die bereits vermietet sind.

Zahlreiche Projekte in Realisation und Planung

Die innere Aufwertung und Optimierung des Bestands wird in den nächsten Jahren weiter vorangetrieben. Jährlich werden dazu zwischen CHF 30 Mio. und CHF 40 Mio. aufgewendet, Grossprojekte wie Wankdorfcity 3 sind dabei nicht eingerechnet. Es befinden sich zahlreiche Projekte in unterschiedlichen Realisationsstadien.

An der Bombachstrasse 4 a-h in Zürich hat im Frühjahr 2021 der Bau des zusätzlichen Gebäudes im Innenhof der bestehenden Siedlung aus den 1950er Jahren begonnen. In Holzbauweise werden acht Reihenhäuser erstellt. Die acht 5.5- und 2.5-Zimmer-Wohnungen sind bereits vermietet und sollten Ende 2021 bezugsbereit sein. Ergänzend zum Neubau wird eine Photovoltaikanlage installiert und die Umgebung neugestaltet und aufgewertet.

In Hauterive hat am Verger L’Ecuyer 8-10 die Innensanierung der Liegenschaft aus den 1980er Jahren begonnen. Mittels Einfrästechnologie entsteht eine neue Bodenheizungsverteilung. Alle 15 Wohnungen erhalten neue Küchen und Nasszellen. Zudem werden die inneren Oberflächen erneuert und die Treppenhäuser aufgefrischt. Die Sanierung wird in zwei Etappen in bewohntem Zustand durchgeführt und ist bis Ende 2021 abgeschlossen.

Die Liegenschaft an der Regensdorferstrasse 63-69 in Zürich mit 25 Wohnungen wurde 1955 erstellt und hat das Ende ihres Lebenszyklus erreicht. Das Grundstück hat eine erhebliche Ausnutzungsreserve. Die Fondsleitung hat sich als Ersatz für die zwei Bestandsgebäude für einen Neubau mit 32 Wohnungen entschieden, die zeitgemässen Ansprüchen entsprechen. Der Bau wird mit Erdsondenheizung und Photovoltaik ausgerüstet und integriert sich städtebaulich überzeugend in die Umgebung im Stadtteil Höngg. Der Bau startet im Oktober 2021 und sollte im Sommer 2023 bezugsbereit sein. 

Am Blumenweg 11, 12, Pfrundweg 14 in Aarau ist die Sanierung der Gebäude und die Erweiterung mit einem Zusatzbau in zwei Etappen geplant. Ab Herbst 2021 werden in einem ersten Schritt die Fenster, Küchen, Nasszellen und Böden ersetzt und die Liegenschaft für den Fernwärmezugang vorbereitet. Mitte 2022 ist in einem zweiten Schritt ein Verbindungsbau geplant, der die bestehenden 16 Wohnungen um weitere 8 Einheiten erweitern und den Wohnungsmix mit Kleinwohnungen ergänzen wird.

Nach dem Ersatz der Balkone an der St. Gallerstrasse 53 in Wil Ende 2019 werden an der Liegenschaft die Aussenhülle isoliert, das Flachdach saniert, Fenster ersetzt, die Heizung auf Luft-Wasser-Wärmepumpe umgestellt und Photovoltaik installiert. Ausserdem soll die Attikawohnung in zwei Kleinwohnungen aufgeteilt werden und es ist eine gemeinschaftliche Dachterrasse geplant. Der Baubeginn ist im Herbst 2021 geplant.

Die überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaft Konradstrasse 20 in Zürich mit Baujahr 1894 wurde 1983 letztmals renoviert und muss totalsaniert werden. Die Liegenschaft soll umgenutzt und erweitert werden. Das Vorprojekt sieht 32 Wohnungen mit 1.5 bis 5.5 Zimmern vor. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2023 und der Bezug Anfang 2025 geplant.

Das grösste Projekt des IMMOFONDS ist zurzeit Wankdorfcity 3 in Bern mit einem Investitionsvolumen von mehreren hundert Millionen Franken, in welchem ein ehemaliges Industriegebiet in ein vielfältig genutztes Stadtquartier umgestaltet werden soll. Eine im Frühjahr 2020 abgeschlossene Testplanung zeigte auf, dass im Rahmen der bestehenden Überbauungsordnung rund 100 000 m² Bruttogeschossfläche mit einer Mischnutzung und einem Wohnanteil von 40% bis 50% möglich sind. Ein transdisziplinäres Planungsteam hat nach Abschluss der Testplanung zusammen mit IMMOFONDS als Bauherrin, der Grundeigentümerin Burgergemeinde Bern, der Stadt Bern, dem Quartier und den Nutzerinnen und Nutzern in zahlreichen Werkstätten den Städtebau in einem Richtprojekt konkretisiert. Im Sommer 2021 wurde der Projektwettbewerb nach SIA ausgeschrieben. Der Baubeginn dürfte 2023 erfolgen. Weitere Details zu Wankdorfcity 3 finden sich unter www.wankdorfcity3.ch.

Die Fondsleitung ist sich bewusst, dass die Fähigkeit, langfristig Wert zu schaffen, immer wieder von neuen Herausforderungen auf die Probe gestellt wird. Die Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen, das Klimaabkommen von Paris oder auch das revidierte Energiegesetz geben dabei den Rahmen vor, an dem Ergebnisse gemessen werden.

Die Immofonds Asset Management AG nimmt diese Herausforderungen proaktiv an und erarbeitete im Geschäftsjahr 2020/2021 die Grundlagen einer Nachhaltigkeitsstrategie. Im Fokus stand dabei die Entwicklung eines CO₂-Absenkpfads für das IMMOFONDS Portfolio, anhand dessen die betrieblichen CO₂-Emissionen im Einklang mit dem Energiegesetz reduziert werden sollen. Gleichzeitig verpflichtet sich die Fondsleitung zu grösserer Transparenz gegenüber Investoren und weiteren Anspruchsgruppen. Sie wird zukünftig jährlich einen Nachhaltigkeitsbericht veröffentlichen und über den Fortschritt bei der Umsetzung der Strategie Auskunft geben.

Im Frühjahr 2021 führte die Fondsleitung eine Wesentlichkeitsanalyse durch. Dabei wurden unter Berücksichtigung unterschiedlicher Perspektiven die relevantesten Themen für die Nachhaltigkeitsstrategie und -berichterstattung bestimmt. Die Sustainable Development Goals der vereinten Nationen dienten dabei als global anerkanntes Rahmenwerk, um den Impact auf die Gesellschaft und Umwelt einzuordnen.

Aktuell liegen noch nicht zu allen Themen konkrete Ziele vor. Diese wird die Fondsleitung in den kommenden Monaten und Jahren sukzessive entwickeln. Auch die Berichterstattung fokussiert sich vorab auf ausgewählte Themen und wird zukünftig schrittweise erweitert.

Als FINMA-beaufsichtigte Fondsleitung bewegt sich die Immofonds Asset Management AG in einem hoch regulierten Markt. Eine gute Corporate Governance mit klar definierten Verantwortlichkeiten und Prozessen sowie die frühzeitige Umsetzung neuer Vorschriften hilft der Fondsleitung, jederzeit volle Gesetzestreue sicherzustellen und so zu einem stabilen Geschäftsgang beizutragen. Neue Risiken, beispielsweise im Zusammenhang mit dem Klimawandel, werden jeweils so früh wie möglich in die Risk Map integriert, welche zweimal pro Jahr mit dem Verwaltungsrat diskutiert wird.

Zu einer verantwortungsvollen Geschäftsführung gehört für die Immofonds Asset Management AG auch ein klares Bekenntnis, das Immobilienportfolio des IMMOFONDS nachhaltig weiterzuentwickeln. Sie begann deshalb im Berichtsjahr, eine Nachhaltigkeitsstrategie mit entsprechenden Zielsetzungen für den Fonds zu formulieren sowie ein Messkonzept zu definieren. So sollen Nachhaltigkeitskriterien systematisch in den Anlageprozess und das Risikomanagement integriert werden.

Zusammen mit einem externen Partner erarbeitete die Fondsleitung in einem Pilotprojekt eine Methodik, um das gesamte IMMOFONDS Portfolio anhand von Nachhaltigkeitskriterien zu bewerten. Die Pilotphase umfasste acht Liegenschaften im Bestand, welche anhand von acht Kriterien beurteilt wurden (siehe Infobox: ESG-Kriterien). Diese ESG-Kriterien der Liegenschaften soll der Fondsleitung zukünftig helfen, Handlungsbedarf für die Weiterentwicklung des Portfolios abzuleiten und Mindestanforderungen für die verschiedenen Nachhaltigkeitsdimensionen zu definieren. Die Methodik basiert grösstenteils auf dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (Version 2.1 Hochbau), wobei die Kriterien teilweise für Bestandsliegenschaften adaptiert wurden. Bei Entwicklungsprojekten, Neubauten und umfassenden Sanierungen sieht die Fondsleitung zukünftig eine stärkere Orientierung am Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz vor.

Als Immobilienfonds, der hauptsächlich in Wohnliegenschaften in städtischen Zentren und Agglomerationen mit wirtschaftlichem Wachstumspotenzial investiert, agiert der IMMOFONDS in einem umkämpften Markt. Umso wichtiger ist es deshalb, dass sich die Mietflächen durch zusätzlichen Mehrwert für die Mieter und Nutzer differenzieren. Dies kann beispielsweise über eine flexible Grundrissgestaltung, passende Materialisierung (z.B. Holzbau), ansprechende Aussenraumgestaltung oder durch zusätzliche, auf die Nutzer abgestimmte Services erreicht werden.

Die Möglichkeiten sind von der jeweiligen Liegenschaft abhängig. Die übergeordnete Ambition, Lebensräume mit Charakter zu gestalten, eint jedoch alle diese Bestrebungen. Ziel ist es, Identität zu schaffen, keine austauschbaren, monotonen Gebäude und Quartiere. Dazu gehört vor allem bei Neubauprojekten ein hoher architektonischer Anspruch. So soll auch bei den Anlegern ein gewisser «Besitzerstolz» geweckt werden.

Ein besonderes Highlight in dieser Hinsicht war im Berichtsjahr die plangemässe Weiterentwicklung des Projekts Wankdorfcity 3 in Bern. Dieses kann nicht nur architektonisch und städtebaulich, sondern auch aus gesellschaftlicher Perspektive zu einem Leuchtturmprojekt mit nationaler Ausstrahlung werden. Anhand von Wankdorfcity 3 lassen sich diverse Nachhaltigkeitsleitsätze illustrieren.

Infobox: ESG-Kriterien

Umwelt (E)

• CO₂-Emissionen im Betrieb
• Regenerative Energien
• Biodiversität/Aussenraum
• Nachhaltige Mobilität

Soziales (S)

• Standort
• Wohlbefinden
• Nutzbarkeit

Governance (G)

• Management Gebäudeunterhalt

Die in der Pilotphase verwendeten Kriterien sind anhand der drei Dimensionen E-S-G gruppiert und können zukünftig erweitert werden

Nördlich der S-Bahn-Station Bern Wankdorf entsteht an verkehrstechnisch bester Lage die WankdorfCity Bern. Das ehemalige Industriegebiet gilt als Entwicklungsschwerpunkt der Stadt. Zwei Entwicklungsphasen sind bereits abgeschlossen. In der dritten und letzten Phase schreibt der IMMOFONDS als Baurechtsnehmer gemeinsam mit der Baurechtsgeberin Burgergemeinde Bern und der Stadt Bern die Zukunft der WankdorfCity weiter. Gemäss heutigem Stand der Planung ist mit Beginn der mehrere Jahre dauernden Realisierungsphase im ersten Halbjahr 2023 zu rechnen.

«Wankdorf City soll lebendig, vielfältig und farbig sein – ein Ort, an dem man sich gerne aufhält, sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten.»

Vielfältiges Quartier mit hoher Dichte und optimaler Erschliessung

Der IMMOFONDS wird das 34 000 m² grosse Areal in ein urbanes und gemischt genutztes Quartier verwandeln. Büro- und Gewerbeflächen werden durch Wohnangebote für diverse Lebensstilgruppen und soziale Milieus sowie vielfältigen Raum für Begegnungen ergänzt. Das Areal wird weitgehend frei von Motorfahrzeugen sein, bietet aber eine optimale Erschliessung für den Fuss-, Fahrrad- und öffentlichen Verkehr.

«Unser Projekt verfolgt einen durchmischten, differenzierten Ansatz und ist damit auch eine Kritik am aktuellen Städtebau, der sich auf monofunktionale Themen konzentriert.»

Ökologische Aspekte umfassend berücksichtigt

Die Förderung von Biodiversität und stadtklimawirksamen Massnahmen gehört zu den wesentlichen Planungsleitsätzen. Die Begrünung spielt aufgrund der hohen baulichen und atmosphärischen Dichte eine zentrale Rolle und verleiht dem Areal Identität. Analog zur funktional durchmischten Nutzung legt das gesamte Planungsteam auch bei der Gestaltung des Aussenraums ein grosses Augenmerk auf Vielfalt: Die gestapelte und versetzte Bauweise ermöglicht eine ausgiebige Begrünung sowie die Retention von Regenwasser.

Die Versorgung des Areals mit Wärme- und Kälteenergie soll CO₂-frei erfolgen. Photovoltaikmodule werden zudem einen Teil des Strombedarfs direkt vor Ort produzieren. Damit leistet Wankdorfcity 3 einen Beitrag zur Realisierung des CO₂-Absenkpfads des IMMOFONDS.

Orientierung am Vorhandenen

Der Erhalt der bestehenden Bausubstanz auf dem heute gewerblich genutzten Areal ist für den IMMOFONDS elementar. Obwohl sich beispielsweise die Shedhalle während der Planungsphase als sperrig erwies, erkannte IMMOFONDS ihre Einzigartigkeit und entschied sich für deren Fortbestand. So wird die Halle künftig ihre Form behalten und einen charakterstarken Ort der Wankdorfcity 3 bilden. Als öffentlich zugänglicher Innenraum soll sie zum zentralen Scharnier des geplanten Freiraumnetzes werden. Rund um die Bestandsbauten wird eine gestapelte Stadt mit einem Hochhausensemble entstehen. So können sich Altes und Neues optimal ergänzen.

«Eine wichtige These des Projekts ist es, auf Vorhandenem aufzubauen. Dazu gehören beispielsweise die Shedhalle, die Topografie sowie das bereits auf dem Areal etablierte Gewerbe.»

Integrative und transdisziplinäre Planung und Ausführung

Auch in Bezug auf die Planung und Ausführung beschreitet die Fondsleitung beim Projekt Wankdorfcity 3 neue Wege. Angestrebt wird eine Organisation, in der Bauherr, Planer und Unternehmer schon sehr früh ab der Planungsphase zusammenarbeiten. Ungewöhnlich ist dabei insbesondere der frühe Beizug des Unternehmers, der für die Projektrealisierung verantwortlich ist. Das Realisierungs-Knowhow soll bereits im frühen Stadium in die Planung einfliessen, damit Optimierungen vorgenommen werden, solange die Einflussmöglichkeiten am grössten sind. Das Projekt soll dem IMMOFONDS als Modell für zukünftige Projektentwicklungen dienen.

Weiterführende Informationen zu Wankdorfcity 3: www.wankdorfcity3.ch

CO₂-Reduktion und erneuerbare Energie

Die Immofonds Asset Management AG unterstützt den Schweizer Bundesratsbeschluss, bis 2050 das Ziel von Netto-Null-Emissionen zu erreichen. Um das Immobilienportfolio des IMMOFONDS im Einklang mit dem Bundesratsziel zu dekarbonisieren, erarbeitete die Fondsleitung im Berichtsjahr ein umfassendes Energiereporting sowie darauf aufbauend einen CO₂-Absenkpfad. Dieser dient der Entwicklung einer portfolioübergreifenden Reduktionsstrategie. Ziel ist es, die betrieblichen CO₂-Emissionen bis 2030 zu halbieren und ab 2045 auf die Nutzung fossiler Heizenergieträger zu verzichten. Erreicht werden soll dies durch signifikante Investitionen in den Ersatz fossiler Heizungen sowie in energetische Sanierungen und Solarstrom.

Wärmeenergie

Das im Berichtsjahr durchgeführte Energiereporting zeigt, dass aktuell rund 80% der im Portfolio verbrauchten Wärmeenergie von fossilen Energieträgern gedeckt werden. Der Umstieg auf erneuerbare Energien für die Wärmeerzeugung ist somit eine effektive Massnahme zur Reduktion der betrieblichen CO₂-Emissionen und soll im Rahmen der anstehenden Erneuerungen konsequent umgesetzt werden. In den kommenden fünf bis zehn Jahren steht bei rund 10% der Liegenschaften ein Ersatz der Heizung an, was den Anteil erneuerbarer Energien etwa verdoppeln dürfte. Der spezifische Wärmeverbrauch liegt portfolioweit mit 96 kWh/m²a über typischen Planungswerten. Mit energetischen Sanierungen soll der Wärmeverbrauch künftig reduziert werden.

Photovoltaik

Im Portfolio des IMMOFONDS werden derzeit drei Photovoltaikanlagen betrieben, die ungefähr 1% des Allgemein- und Mieterstromverbrauchs decken (ca. 140 MWh/a). Das heute wirtschaftlich realisierbare Potenzial liegt bei ca. 25% des Stromverbrauchs (inkl. Mieterstrom). Der vermehrte Einsatz von Photovoltaik wird deshalb bei Sanierungsprojekten systematisch geprüft. Konkret sind derzeit drei weitere Anlagen in Planung. Die Inbetriebnahmen sind für 2022 vorgesehen.

CO₂-Emissionen

Im Rahmen des Energiereportings wurde erstmalig der portfolioweite CO₂-Ausstoss berechnet. Die Bilanzierung umfasst sowohl direkte (Scope 1) als auch indirekte (Scope 2) Emissionen. Direkte Emissionen fallen vor Ort an, wie beispielsweise beim Verbrennen von Heizöl. Die Beleuchtung einer Liegenschaft verursacht hingegen indirekte Emissionen, welche beim Energieversorger anfallen. Da die direkten Emissionen portfolioweit rund zwei Drittel der betrieblichen Emissionen ausmachen, konzentriert sich die Fondsleitung zunächst auf die Reduktion der Scope-1-Emissionen.

Die absoluten Scope-1-Emission beliefen sich im Geschäftsjahr 2020/2021 auf rund 6 666 tCO₂e. Dies resultiert bei einer Gesamtenergiebezugsfläche von 395 642 m² in einer direkten Emissionsintensität von 16.9 kgCO₂e/m²EBF. Ein Vergleich mit historischen Werten ist zum aktuellen Zeitpunkt aufgrund fehlender Datenverfügbarkeit nicht möglich. Der Fortschritt wird in den kommenden Jahren im Rahmen der jährlichen Berichterstattung aufgezeigt.

CO₂-Absenkpfad

Basierend auf dem Energiereporting definierte die Fondsleitung zusammen mit einem externen Partner einen CO₂-Absenkpfad. Dabei stützte sie sich auf die bestehenden Objektstrategien und ergänzte diese mit zusätzlichen Massnahmen für energetische Sanierungen und Neubauten, den erneuerbaren Heizungsersatz sowie die Installation von Photovoltaikanlagen, wobei der Fokus zunächst auf der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung liegt. Mit den angenommenen Massnahmen wird der IMMOFONDS die direkten (Scope 1) Emissionen von rund 17 kgCO₂e/m²EBF/Jahr bis 2030 um mehr als die Hälfte auf ca. 8 kgCO₂e/m²EBF/Jahr reduzieren. Ab 2045 wird das Portfolio vollumfänglich aus nichtfossilen Quellen beheizt.

Damit der Absenkpfad realisiert werden kann, werden bei Sanierungen und Neubauten Effizienzgewinne gemäss den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) angestrebt. Zudem wird bei jeder energetischen Gesamtsanierung sowie bei jedem Neubau ein erneuerbarer Heizungsersatz angenommen. Bei Bestandsliegenschaften findet der Heizungsersatz spätestens 17 Jahre nach der Inbetriebnahme der bestehenden Heizung statt. Daraus resultiert der nachfolgende CO₂-Absenkpfad für direkte Emissionen.

Methodische Grundlagen Energiereporting und CO₂-Absenkpfad

Der CO₂-Absenkpfad bezieht sich auf das gesamte Immobilienportfolio des IMMOFONDS, wobei wiederum die Projektentwicklung Wankdorfcity 3 in Bern ausgeschlossen wird. Die Verbrauchsdaten pro Liegenschaft (Wärme, Allgemeinstrom, Wasser) wurden anhand von Nebenkostenabrechnungen erhoben. Bei wenigen Liegenschaften wurden Verbräuche aufgrund fehlender Daten geschätzt oder auf ein ganzes Jahr extrapoliert. Die liegenschaftsspezifischen Raumwärmeanteile der Wärmeverbräuche wurden einer Heizgradtag (HGT)-Korrektur unterzogen, um den wetterunabhängigen Wärmeverbrauch unter Berücksichtigung des Liegenschaftsstandorts und der Heizperiode zu ermitteln. Die Umrechnung in die direkten (Scope 1) Emissionen erfolgte anhand der nach Energieträger differenzierten Emissionsfaktoren der KBOB Ökobilanzdaten im Baubereich 2009/1:2016. Intensitätskennzahlen wurden durch Division durch die Energiebezugsfläche (EBF) berechnet (Annahme: EBF = 1.2 x vermietbare Fläche). Bei Neubauten wurde eine Vergrösserung der vormaligen Fläche um 20% angenommen.

Als Basisjahr für den CO₂-Absenkpfad gilt das Geschäftsjahr 2020/2021. Der Basiswert des Absenkpfades wurde als Durchschnittswert aus den drei davorliegenden Jahren gebildet. Die bilanzierten Treibhausgasemissionen werden aggregiert als CO₂-Äquivalente (CO₂e) ausgewiesen. Dem liegt eine Bewertung nach IPCC aR5 zugrunde, die beim Global-Warming-Potenzial ein Zeithorizont von 100 Jahren annimmt.

Absenkpfad direkte CO₂-Emissionen

Im März 2021 wurden die Bauarbeiten für den Ergänzungsbau an der Bombachstrasse in Zürich-Höngg planmässig gestartet. Mit dem kompakten Baukörper in Holzbauweise wird die Siedlung aus den 1950er Jahren nachhaltig verdichtet. Es entstehen zusätzlich vier Reiheneinfamilienhäuser mit je einer 5.5-Zimmer-Familienwohnung und einer 2.5-Zimmer-Einliegerwohnung. Der Bezug ist Ende 2021 geplant.

Das Projekt trägt dem Nachhaltigkeitsgedanken in vielfältiger Hinsicht Rechnung. So wird durch die Holzbauweise weniger graue Energie für den Ergänzungsbau benötigt. Zudem werden die Bestandsbauten auf dem Grundstück erhalten und in das Gesamtkonzept integriert, was ebenfalls graue Energie einspart. Die Energie für die neuen sowie die bestehenden Wohnungen wird aus erneuerbaren Quellen kommen. Zu diesem Zweck investiert der IMMOFONDS in eine Luft-Wasser-Wärmepumpe (Neubau), die Vorbereitungen für den Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Zürich (Bestandsbauten) sowie eine Photovoltaikanlage auf den Bestandsbauten.

Ergänzend zum Neubau wird die gesamte Umgebung neu gestaltet und ökologisch aufgewertet. Dabei wird insbesondere darauf geachtet, dass keine zusätzlichen Flächen versiegelt werden. Die neue Umgebungsgestaltung berücksichtigt zudem die Bedürfnisse der Mieter nach mehr sozialem Austausch.

Der IMMOFONDS gestaltet im Innenhof des Grundstücks attraktive Begegnungsräume. Weiteren sozialen Mehrwert schafft das Projekt, indem in den bestehenden Gebäuden günstiger Wohnraum erhalten bleibt – bei gleichzeitiger Aufwertung der Umgebung.

«Das Projekt an der Bombachstrasse zeigt exemplarisch, wie der IMMOFONDS die Möglichkeiten bestehender Liegenschaften gezielt ausnutzt, um wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Mehrwert zu schaffen.»

Der im Jahr 1955 gegründete IMMOFONDS gehört zu den ältesten Fonds in der Schweiz und ist seit 1980 an der Börse kotiert. Seither hat sich das Nettovermögen des Fonds von CHF 145 Mio. auf CHF 1.3 Mia. erhöht. Anleger profitierten von einer regelmässigen Ausschüttung, die von CHF 7.40 pro Anteil kontinuierlich auf CHF 13.50 im Jahr 2000 gestiegen ist und seither auf dieser Höhe stabil gehalten wurde. Diese Entwicklung zeigt, dass sich die Ausrichtung des IMMOFONDS auf qualitativ hochwertige Wohnimmobilien an attraktiven Standorten über Jahrzehnte bewährt hat.

Auch in Zukunft wird die Immofonds Asset Management AG ihre treuhänderische Pflicht wahrnehmen und das Portfolio im Interesse der Anleger mit einer schlanken Organisation und effizienten Prozessen weiterentwickeln, um so eine regelmässige Ausschüttung zu gewährleisten. Dabei stellt die Umsetzung des im Berichtsjahr entwickelten CO₂-Absenkpfads für den IMMOFONDS eine besondere Herausforderung dar. Denn neben den anstehenden Investitionen im Rahmen der regulären Sanierungszyklen werden zusätzliche Investitionen nötig, um erforderliche Massnahmen (Heizungsersatz, energetische Sanierungen, Photovoltaikanlagen) rechtzeitig umzusetzen. Die Fondsleitung wird diese Massnahmen umsichtig planen und über die kommenden Jahre verteilen, so dass sie technisch umsetzbar und finanzierbar sind.

Der Immofonds Asset Management AG ist es ein Anliegen, bestens qualifizierte Mitarbeitende zu gewinnen und zu halten. Gerade in einer kleinen Organisation ist Stabilität wichtig, um langfristig im Sinne der Anleger und Mieter zu handeln. Die Mitarbeitenden erhalten viel Verantwortung und unternehmerische Freiheiten. Schon vor der COVID-19-Pandemie bestand grosse Flexibilität in Bezug auf Arbeitszeit und -ort (Homeoffice) und dank Teilzeitanstellungen auch eine gute Vereinbarkeit des Familien- und Arbeitslebens. Das Thema Chancengleichheit und Diversität ist ebenfalls seit jeher eine Selbstverständlichkeit. Die Fondsleitung zeichnet sich durch ein durchmischtes Team und gelebte Gleichbehandlung aus.

Das Team versucht im Kleinen einen Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit zu leisten. Das Büro befindet sich in einer geschichtsträchtigen Liegenschaft im Zentrum von Zürich und ist bestens erschlossen. Im Geschäftsalltag wird konsequent der öffentliche Verkehr genutzt.

Die Einschränkungen zur Bekämpfung der Coronapandemie haben sich im Geschäftsjahr auf die Wirtschaftsentwicklung, die Zuwanderung und auch auf die Nachfrage nach Mietwohnungen ausgewirkt. So war das Bruttoinlandprodukt in der Schweiz im Jahr 2020 gemäss Bundesamt für Statistik um 2.7% rückläufig und der Rückgang zog sich auch noch weiter in das 1. Quartal 2021. Erst ab dem 2. Quartal 2021 setzte eine kräftige Erholung ein und das Staatssekretariat für Wirtschaft SECO rechnet für das Jahr 2021 mit einem Anstieg von 3.8%.

Die Nettozuwanderung stieg 2020 gegenüber dem Vorjahr von 55 000 auf 62 000 Personen an. Dies war vor allem darauf zurückzuführen, dass die Mobilität während der Coronapandemie eingeschränkt war und weniger Menschen aus der Schweiz wegzogen als im Vorjahr. Zusammen mit dem Geburtenüberschuss führte dies zu einem Bevölkerungswachstum von 0.7% auf 8.7 Millionen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb damit relativ stabil. Stützend wirken die weiter steigenden Preise von Wohneigentum, die die Finanzierbarkeit eines Eigenheims als Alternative zu einem Mietobjekt erschweren. Weiterhin gefragt sind Wohnungen in den urbanen Grosszentren. Die tiefste Insertionsdauer für Wohnungen hatte 2020 die Stadt Zürich mit durchschnittlich 21 Tagen. Im Vergleich dazu dauerte es mehr als doppelt so lang, um eine Wohnung ausserhalb der grossen Agglomerationen zu vermieten.

Angebot normalisiert sich langsam

Auf der Angebotsseite zeichnet sich eine Beruhigung bei der Bautätigkeit ab. In den vergangenen Jahren hat der Immobilienmarkt neben privaten auch institutionelle Gelder von Pensionskassen und Versicherungen angezogen, die langfristige Verpflichtungen gegenüber ihren Kunden und Destinatären abdecken müssen. Wenn auch die Nettorenditen stark gesunken sind, sind die stabilen laufenden Erträge aus Mieteinnahmen noch immer weit attraktiver als die Möglichkeiten an den Obligationenmärkten. So bewegte sich die Rendite der zehnjährigen Bundesobligation im Geschäftsjahr anhaltend im negativen Bereich. Die zusätzlichen Gelder flossen in den vergangenen Jahren vorwiegend in den Mietwohnungsbau.

2020 wurden gleich viele Baubewilligungen für Mietwohnungen erteilt wie im Vorjahr, wobei die eingereichten Baugesuche seit 2016 zurückgehen. Dieser Trend dürfte anhalten und mittelfristig wieder zu einem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage führen. Dies ist gegenwärtig nicht der Fall, da der Markt die jährlich über 20 000 neuen Wohnungen nicht vollständig absorbieren kann, so dass das Überangebot auf die Mietpreise drückt. Gemäss Wüest Partner sanken die Angebotspreise im Geschäftsjahr 2020/2021 um 3.2%. Entsprechend nehmen auch die Leerstände bei den Mietwohnungen zu. Die Credit Suisse rechnet schweizweit mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquoten von 2.8% im Jahr 2020 auf 2.9% im Jahr 2021.

Rückläufige Leerstände im Portfolio 

Im Geschäftsjahr gelang es trotz der anhaltenden Pandemie, die Mietausfallrate durch gezielte Umnutzungen, verstärkte Vermarktungsanstrengungen, Sanierungen und Umbauten von 4.7% auf 4.0% zu senken. Per 1. September 2020 wurde die Liegenschaft Via Nova 95-101 in Domat/Ems mit 32 Wohnungen verkauft und ein Gewerbeobjekt mit 8 000 m² Nutzfläche und drei Wohnungen an der Tössfeldstrasse 35-37 in Winterthur erworben. Per 30. Juni 2021 blieb damit die Zahl der Liegenschaften im Portfolio konstant bei 129, während die Anzahl Wohnungen von 3 762 auf 3 728 abnahm. Die gewerbliche Fläche stieg hingegen von 39 935 m² auf 46 590 m². Dazu kamen weitere 5 312 Mietobjekte wie Garagen, Parkplätze und Nebenräume. Gemessen am Marktwert befinden sich knapp die Hälfte der Liegenschaften im Kanton Zürich.

Marktwert der Liegenschaften steigt um 7.3%

Unabhängige Experten bewerteten den Liegenschaftsbestand per 30. Juni 2021 nach der Discounted-Cashflow-Methode und ermittelten so den Marktwert der einzelnen Liegenschaften im Sinne der Kollektivanlageverordnung und der Richtlinie für Immobilienfonds der SFAMA. Der Marktwert ist die Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Steuern und Finanzierungskosten. Der verwendete Diskontierungssatz wird für jedes Objekt unter Berücksichtigung von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt.

Der kapitalgewichtete durchschnittliche nominale Diskontierungszinssatz aller bewerteten Liegenschaften ging von 3.69% im Vorjahr auf 3.48% per Ende Juni 2021 zurück. Die Bandbreite der Diskontierungszinssätze der einzelnen Objekte lag zwischen 2.6% und 6.3%. Der Marktwert des Portfolios nahm um 7.3% auf CHF 1 810.0 Mio. zu, was je etwa zur Hälfte auf Investitionen ins Portfolio und Akquisitionen und auf marktbedingte Veränderungen zurückzuführen war.

Die aus der Kapitalerhöhung im Herbst 2020 zugeflossenen Mittel in der Höhe von CHF 103 Mio. dienen der Realisation der geplanten Projekte und für Zukäufe. Zudem wurde ein Teil der kurzfristigen Darlehen getilgt, wodurch die Fremdfinanzierungsquote von 25.0% auf 20.5% zurückging.

Nettoertrag nimmt um 4.7% zu

Dank den neu erworbenen und den sanierten Liegenschaften sowie der höheren Vermietungsquote stiegen die Mietzinseinnahmen um 3.1% auf CHF 78.4 Mio. Die Position Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen stieg überproportional um 14.7% auf CHF 5.7 Mio. Dies war unter anderem auf den Ersatz fossiler durch ökologische Heizsysteme in diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Finanzierungskosten sanken mit dem Rückgang der Fremdfinanzierung leicht. Es resultierte ein um 4.7% höherer Nettoertrag von CHF 47.9 Mio. Der Anstieg des Gesamterfolgs um 33.3% auf CHF 104.5 Mio. war vor allem auf die nicht realisierten Kapitalgewinne zurückzuführen, welche von CHF 32.0 Mio. auf CHF 53.2 Mio. zunahmen.

Stabile Ausschüttung

Für die Gewinnverteilung stehen CHF 52.7 Mio. zur Verfügung. Der Fonds schüttet am 1. Oktober 2021 für das Geschäftsjahr 2020/2021 erneut CHF 13.50 pro Anteil verrechnungssteuerfrei an die Anleger aus. Die Anteilscheine werden am 29. September 2021 ex Dividende gehandelt. Die Ausschüttungsrendite bezogen auf den Börsenkurs per 30. Juni 2021 beträgt 2.3%. Im Vergleich zur Rendite der Bundesobligationen zum gleichen Zeitpunkt entspricht dies einem Renditevorteil von 2.5%.

Performance bei 20.4%

Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per 30. Juni 2021 um 14.2% auf CHF 1 290.0 Mio. Die Anzahl der Anteile im Umlauf stieg um 9.1% auf 3 511 544 und der Inventarwert pro Anteil nahm von CHF 351.00 auf CHF 367.35 zu. An der Börse ist die Nachfrage nach Anteilen hoch. Der Kurs stieg im Geschäftsjahr adjustiert um die im Oktober 2020 durchgeführte Kapitalerhöhung um 17.7% auf CHF 590.00. Die Marktkapitalisierung stieg auf CHF 2 071.8 Mio. Anleger erzielten mit IMMOFONDS-Anteilen eine Performance von 20.4%.