Rapport annuel 2020/2021

L’IMMOFONDS investit au minimum 75% de la fortune dans des immeubles résidentiels de valeur stable et au rendement sûr, situés de préférence dans les centres suisses de grande taille ou de taille moyenne qui affichent un bon potentiel de croissance, et dans les agglomérations à proximité directe. La préférence est donnée à la région de Zurich. La part des immeubles à vocation purement commerciale est limitée à 15% et les immeubles potentiellement transformables en surfaces habitables sont privilégiés.

Ces immeubles sont bien desservis par les transports publics et l’infrastructure à proximité immédiate est bien développée. Le mix de logements est ajusté à l’évolution démographique à longue échéance ainsi qu’aux exigences en matière de confort d’habitation; la part de logements de petite taille doit être augmentée sur le long terme pour atteindre 40 à 50%. Les logements se situent dans le segment de prix moyens.

Des investissements pour le parc sont réalisés en continu afin de maintenir la valeur et la possibilité de location à tout moment. Dans cette optique, les préoccupations écologiques sont prises en considération de manière adaptée. Un taux de perte de loyers inférieur à 5% est visé. Pour atteindre un haut degré de diversification, l’IMMOFONDS mise sur des objets comparativement petits, d’une valeur vénale située entre CHF 15 millions et CHF 50 millions.

Le fonds vise une croissance modérée et constante. Il s’adresse aux investisseurs institutionnels et privés avec un horizon de placement à long terme, et qui reçoivent, outre une distribution stable et fiable, un rendement de placement supérieur à l’indice de référence.

Sites immobiliers IMMOFONDS

Acquisition d’un immeuble commercial à Winterthour

La direction du fonds a vendu au cours de l’exercice écoulé un immeuble résidentiel à Domat/Ems. Cette vente a été compensée par l’achat d’un immeuble commercial à Winterthour. Le parc de logements a légèrement baissé jusqu’au seuil de 3 728 à la suite de cette vente. Situé Tössfeldstrasse 35-37 à Winterthour, l’immeuble commercial nouvellement acquis comprend 7 700 m² de bureaux et de locaux commerciaux, trois logements et 203 places de stationnement. Les deux bâtiments sont âgés d’environ 30 ans et en bon état, si bien qu’aucun investissement majeur n’est à prévoir dans les 10 à 15 prochaines années. Il faut ensuite planifier la transformation en logements. L’immeuble se situe en plein centre d’une zone d’habitations de quatre étages, tout près de l’Université des sciences appliquées de Zurich (ZHAW) et à quelques minutes à pied de la gare. Le besoin en logements devrait progresser de manière significative à Winterthour, car la ville prévoit une croissance de sa population de 24% dans les 20 prochaines années.

Optimisation du portefeuille grâce à des rénovations et à des repositionnements

Bien que l’acquisition du nouvel immeuble à Winterthour ait eu pour conséquence un taux de logements vacants plus élevé, le taux de perte sur loyers pour l’ensemble du portefeuille a pu être abaissé de 4.7% à 4.0% durant l’exercice écoulé. Cela est à mettre au crédit d’une multitude de mesures prises.

L’immeuble situé Nelkenweg à Cham, dont la rénovation complète a été réalisée au cours des deux dernières années, a accueilli progressivement ses locataires jusqu’à l’automne 2020. L’enveloppe du bâtiment datant de la fin des années 1950 a été isolée et les cuisines, les salles de bain et les surfaces ont été rénovées, venant ainsi compléter l’approvisionnement énergétique durable au moyen de la géothermie et de panneaux solaires. Réviser la conception du plan a permis de passer de 18 à 24 logements, tous loués.

Les 42 logements de l’immeuble mixte situé Landstrasse / Stiegelenstrasse, sur la place centrale de Wettingen, sont demandés et loués; en revanche, les surfaces commerciales de petite taille situées au rez-de-chaussée de cet immeuble construit en 2006 ont constamment changé d’opérateur et sont très souvent restées inoccupées. Totalisant 1 150 m² sur l’ensemble des deux bâtiments, la surface du rez-de-chaussée a par conséquent été repositionnée sur le marché. Outre la Banque cantonale d’Argovie, nouvelle locataire principale sur le long terme qui a ouvert à l’été 2021 une succursale sur presque la moitié de la surface disponible, la place centrale vit au rythme d’un ensemble mixte et attractif composé de magasins, de restaurants et de petits commerces.

Depuis son léger rafraîchissement et son repositionnement sur le marché à partir de mi-2021, l’immeuble commercial situé Rämistrasse 28-30 est de nouveau entièrement loué. Les 1 338 m² de surface de l’immeuble «zum Pfauen» acheté en 2018 sont pour le moment occupés par des bureaux et des commerces, mais les deux bâtiments historiques idéalement placés dans la ville, à proximité du Kunsthaus, présentent un bon potentiel pour être transformés à long terme en surfaces habitables.

Le nombre d’espaces inoccupés dans l’immeuble situé Sternacherstrasse 16-20 a pu être fortement diminué grâce au remplacement du chauffage: un chauffage géothermique associé à une installation photovoltaïque approvisionnent désormais le bâtiment en énergie durable. Des mesures de commercialisation adaptées ont permis de louer des logements supplémentaires dans les deux immeubles de Muri. Enfin, une surface de bureaux de 208 m² située Unterdorfstrasse 8 à Hedingen a été transformée en trois logements qui sont déjà loués.

De nombreux projets en cours de réalisation et planifiés

La revalorisation et l’optimisation du parc seront poursuivies dans les prochaines années. Chaque année, un budget compris entre CHF 30 millions et CHF 40 millions y est consacré, sans prendre en compte les grands projets comme Wankdorfcity 3. Il existe de nombreux projets, à différents stades de réalisation.

Bombachstrasse 4a-h à Zurich, la construction du bâtiment supplémentaire dans la cour intérieure de l’ensemble existant datant des années 1950 a débuté au printemps 2021. Huit logements en bois seront créés. Ces logements de 5.5 et 2.5 pièces sont déjà loués et devraient être disponibles fin 2021. Une installation photovoltaïque sera mise en place en complément de la nouvelle construction et l’espace environnant sera réaménagé et valorisé.

A Verger L’Ecuyer 8-10, à Hauterive, la rénovation intérieure de l’immeuble datant des années 1980 a débuté. Une technologie de fraisage permet une nouvelle diffusion de chauffage au sol. De nouvelles cuisines et salles de bain seront installées dans les 15 appartements. Les surfaces intérieures seront également remplacées et les cages d’escalier rénovées. La rénovation sera effectuée en deux étapes sans interruption de la location et sera terminée avant la fin 2021.

L’immeuble de 25 logements situé Regensdorferstrasse 63-69 à Zurich a vu le jour en 1955 et a atteint le terme de son cycle de vie. Le bien-fonds dispose d’une réserve d’exploitation considérable. La direction du fonds a pris la décision de remplacer les bâtiments existants par une nouvelle construction comptant 32 logements répondant aux exigences modernes. Cette construction sera équipée d’un chauffage par géothermie et d’une installation photovoltaïque, et sa conception urbanistique s’intègrera de manière convaincante dans l’environnement du quartier de Höngg. Les travaux débuteront en octobre 2021 et l’ensemble devrait être disponible à l’été 2023. 

Blumenweg 11, 12, et Pfrundweg 14 à Aarau, la rénovation des bâtiments et l’extension au moyen d’un bâtiment supplémentaire sont prévues en deux étapes. Dans un premier temps, les fenêtres, les cuisines, les salles de bain et les sols seront remplacés à partir de l’automne 2021, et l’immeuble sera préparé pour permettre l’accès au chauffage à distance. Dans un second temps, mi-2022, un corps de jonction est prévu afin d’ajouter huit unités aux 16 logements déjà existants et de compléter le mix de logements par des petits logements.

Pour faire suite au remplacement des balcons St. Gallerstrasse 53 à Wil fin 2019, l’enveloppe extérieure du bâtiment sera isolée, le toit plat sera rénové, les fenêtres seront changées, le système de chauffage sera remplacé par une pompe à chaleur air/eau, et une installation photovoltaïque sera mise en place. Par ailleurs, l’appartement mansardé doit être divisé en deux petits logements indépendants, alors qu’un toit-terrasse commun est prévu. Le début des travaux est prévu pour l’automne 2021.

L’immeuble situé Konradstrasse 20 à Zurich, qui compte majoritairement des commerces, date de 1894 et sa dernière rénovation remonte à 1983. Il doit être entièrement remis à neuf. Il est nécessaire de le transformer et de l’agrandir. L’avant-projet prévoit 32 logements de 1.5 à 5.5 pièces. La mise en chantier est prévue pour le printemps 2023 et l’emménagement pour début 2025.

Le plus gros projet de l’IMMOFONDS est actuellement Wankdorfcity 3 à Berne: le volume d’investissement s’élève à plusieurs centaines de millions de francs en vue de transformer l’ancienne zone industrielle en un quartier urbain d’utilisation mixte. Une planification test achevée au printemps 2020 a révélé qu’il était possible, dans le cadre de l’actuel plan d’aménagement, d’exploiter une surface au sol brute de 100 000 m² pour un usage ultérieur mixte, c’est-à-dire constitué à 40 à 50% de logements. A l’issue de la planification test, une équipe transdisciplinaire a travaillé pour le projet de référence à l’élaboration du plan d’urbanisme dans le cadre d’ateliers organisés avec l’IMMOFONDS (le maître d’ouvrage), le propriétaire foncier (la commune bourgeoise de Berne), la ville de Berne, ainsi que le quartier et les utilisateurs. Le projet a été mis au concours selon la norme SIA durant l’été 2021. La mise en chantier est prévue pour 2023. Vous trouverez de plus amples détails sur Wankdorfcity 3 à l’adresse www.wankdorfcity3.ch.

La direction du fonds est parfaitement consciente que la capacité à créer de la valeur sur le long terme est continuellement mise à l’épreuve et confrontée à de nouveaux défis. Les Sustainable Development Goals (Objectifs de développement durable) des Nations Unies, l’Accord de Paris sur le climat, ou même la révision de la loi sur l’énergie fixent un cadre qui permet de mesurer les résultats obtenus.

Immofonds Asset Management AG relève ces défis en agissant de manière proactive et a élaboré au cours de l’exercice 2020/2021 les bases d’une stratégie de développement durable. La réflexion a porté en priorité sur le développement d’un programme de réduction des émissions de CO₂ pour le portefeuille de l’IMMOFONDS, programme grâce auquel les rejets de CO₂ liés à l’activité devraient être abaissés en accord avec la loi sur l’énergie. En parallèle, la direction du fonds s’engage à plus de transparence vis-à-vis des investisseurs et des autres parties prenantes. Elle publiera à l’avenir chaque année un rapport de développement durable et informera de l’avancée dans la mise en œuvre de la stratégie.

La direction du fonds a procédé au printemps 2021 à une analyse de matérialité qui a permis, en prenant en considération différentes perspectives, de déterminer les thèmes les plus pertinents en matière de stratégie et de rapport de développement durable. Les Sustainable Development Goals des Nations Unies ont servi de cadre reconnu sur le plan international afin d’établir un classement de l’impact sur la société et sur l’environnement.

A l’heure actuelle, il n’a pas encore été défini d’objectifs concrets pour tous les thèmes. La direction du fonds les développera progressivement au fil des mois et des années à venir. Le rapport se concentre lui aussi au préalable sur une sélection de thèmes et sera élargi au fur et à mesure.

En tant que direction de fonds sous la surveillance de la FINMA, Immofonds Asset Management AG se trouve au cœur d’un marché fortement encadré. Une Corporate Governance de qualité marquée par des responsabilités et des processus clairement définis ainsi que la mise en œuvre rapide des nouvelles prescriptions aident la direction du fonds à respecter en toutes circonstances les dispositions légales et à contribuer ainsi à un cours des affaires stable. Les risques nouveaux, comme ceux liés au changement climatique, sont intégrés dès que possible à la carte des risques, qui fait l’objet de discussions avec le conseil d’administration deux fois par an.

Pour Immofonds Asset Management AG, gérer ses affaires de manière responsable signifie également s’engager clairement en faveur du développement durable du portefeuille de l’IMMOFONDS. C’est la raison pour laquelle elle a commencé pendant l’année sous revue à formuler une stratégie de développement durable avec des objectifs en adéquation et à définir un concept de mesure de la réalisation des objectifs. Ainsi, les critères de durabilité doivent être systématiquement intégrés dans le processus de placement et dans la gestion des risques.

La direction du fonds a collaboré avec un partenaire externe à un projet pilote visant à élaborer une méthodologie d’évaluation de l’ensemble du portefeuille de l’IMMOFONDS sur la base de critères de durabilité. La phase test a concerné huit immeubles du parc, qui ont été évalués sur la base de huit critères différents (voir l’infobox: critères ESG). Cette notation ESG des immeubles a pour but d’aider à l’avenir la direction du fonds à déduire les actions nécessaires en vue du développement du portefeuille et à définir les exigences minimales pour les différentes dimensions du développement durable. Cette méthodologie s’appuie en grande partie sur le Standard Construction durable Suisse (version 2.1 Bâtiment), même si les critères ont été en partie adaptés pour les immeubles existants. La direction du fonds prévoit de s’orienter plus fortement dans le futur vers le Standard Construction durable Suisse pour les projets de développement, les nouvelles constructions et les rénovations complètes.

En tant que fonds immobilier investissant principalement dans les immeubles résidentiels situés dans les centres urbains et les agglomérations ayant un potentiel de croissance économique, l’IMMOFONDS se situe sur un marché concurrentiel. Il est donc d’autant plus important que les surfaces louées se démarquent aux yeux des locataires et des utilisateurs par une valeur ajoutée supplémentaire, par exemple au moyen d’une conception du plan flexible, d’une matérialisation appropriée (construction en bois par exemple), d’un aménagement attrayant des espaces extérieurs, ou de services complémentaires répondant aux besoins des utilisateurs.

Si les possibilités varient selon les immeubles concernés, l’ambition maîtresse de créer des lieux de vie de caractère constitue le lien entre tous ces efforts. L’objectif est de créer une véritable identité, de s’éloigner des bâtiments et des quartiers interchangeables et monotones. Pour les projets de nouvelles constructions, cela implique avant tout des exigences architecturales élevées. Il faut également éveiller chez les investisseurs un certain sentiment de fierté d’être propriétaire.

A cet égard, un point fort de l’année sous revue a été l’évolution conforme à la planification du projet Wankdorfcity 3 à Berne. Celui-ci peut constituer un projet phare au rayonnement national, tant du point de vue architectural et urbain que sociétal. Wankdorfcity 3 vient illustrer plusieurs principes de développement durable.

Infobox: critères ESG

Environnement (E)

• Emissions de CO₂ liées à l’activité
• Energies régénératives
• Biodiversité/espaces extérieurs
  
• Mobilité durable

Sociale (S)

• Site
• Bien-être
• Utilité
  
  

Gouvernance (G)

• Gestion de l’entretien des bâtiments

Les critères utilisés durant la phase test sont groupés selon les trois dimensions E-S-G, et pourront être étendus ultérieurement

Idéalement desservie, WankdorfCity Berne verra le jour au nord de la station de RER Bern Wankdorf. Cette ancienne zone industrielle de Berne est un des pôles de développement de la ville. Deux de ses phases de développement sont d’ores et déjà achevées. Au cours de la troisième et dernière phase, l’IMMOFONDS continue d’écrire l’avenir de WankdorfCity en sa qualité de détenteur du droit de superficie, et en coopération avec la commune bourgeoise de Berne, propriétaire du fonds, et la ville de Berne. En l’état actuel des choses, les travaux devraient débuter au premier semestre 2023 et durer plusieurs années.

«WankdorfCity doit être vivante, plurielle et colorée. Elle doit s’affirmer comme un lieu où l’on aime être, que ce soit pour y vivre ou y travailler.»

Un quartier diversifié avec une densité élevée et un raccordement optimal

L’IMMOFONDS transformera la surface de 34 000 m² en un quartier urbain d’utilisation mixte. Les bureaux et les commerces seront complétés par des offres de logements destinés à des groupes et à des milieux sociaux variés, ainsi que par un espace diversifié favorisant les rencontres. La zone sera entièrement interdite aux véhicules à moteur, mais offrira un raccordement optimal pour la mobilité piétonne, les trajets à vélo ou l’utilisation des transports en commun.

«Notre projet poursuit une approche mixte, plurielle. Il s’oppose ainsi également à l’urbanisme actuel qui se concentre sur des thèmes monofonctionnels.»

Prise en compte globale des aspects écologiques

La promotion de la biodiversité et des mesures efficaces pour le climat urbain compte parmi les principes essentiels de la planification. Du fait de la forte densité de construction et atmosphérique, les espaces verts jouent un rôle primordial, en plus de conférer à la zone une vraie identité. Tout comme pour l’utilisation mixte sur le plan fonctionnel, l’équipe de planification accorde une attention particulière à la diversité dans l’aménagement des espaces extérieurs: la construction en superpositions et en décalages permet l’implantation de nombreux végétaux ainsi que la rétention des eaux pluviales.

L’approvisionnement de la surface en énergie chaude et froide ne doit pas générer de CO₂. Des modules photovoltaïques produiront en outre directement sur place une part des besoins en électricité. Wankdorfcity 3 contribue ainsi à concrétiser le programme de réduction des émissions de CO₂ de l’IMMOFONDS.

Orientation en fonction du bâti

Préserver le patrimoine bâti sur la zone utilisée actuellement à des fins commerciales est fondamental pour l’IMMOFONDS. Par exemple, bien que la phase de planification ait révélé qu’elle était encombrante, l’IMMOFONDS a reconnu le caractère unique de la Shedhalle et a décidé de la maintenir en place. La halle conservera donc à l’avenir sa forme actuelle et constituera un lieu de Wankdorfcity 3 au caractère marqué. Espace intérieur accessible au public, elle est vouée à devenir un élément charnière du réseau prévu pour l’espace libre. Autour des constructions poussera une ville superposée composée d’un ensemble d’immeubles hauts. Ancien et neuf se complèteront ainsi l’un l’autre de façon optimale.

«L’une des thèses importantes du projet est de construire sur le bâti existant. Cela inclut notamment la Shedhalle, la topographie et les commerces déjà en place dans la zone.»

Planification et exécution intégratives et transdisciplinaires

En matière de planification et d’exécution aussi, la direction du fonds emprunte des voies nouvelles pour le projet Wankdorfcity 3. Elle tend vers une organisation au sein de laquelle maître d’ouvrage, planificateur et entrepreneur collaborent très tôt dans la phase de planification, l’implication précoce de l’entrepreneur en charge de la réalisation du projet étant tout particulièrement inhabituelle. Le savoir-faire en matière de réalisation peut entrer en jeu à un stade précoce de la planification afin de procéder à des optimisations tant que les possibilités sont encore à leur maximum. Ce projet servira à l’IMMOFONDS de modèle pour les développements de projets futurs.

Informations complémentaires sur Wankdorfcity 3: www.wankdorfcity3.ch

Réduction des émissions de CO₂ et énergie renouvelable

Immofonds Asset Management AG soutient la décision du Conseil fédéral d’atteindre d’ici 2050 l’objectif de zéro émission nette. Pour supprimer les émissions de dioxyde de carbone du portefeuille de l’IMMOFONDS et être en adéquation avec l’objectif du Conseil fédéral, la direction du fonds a élaboré durant l’année sous revue un rapport énergétique complet, et s’en est servi de base pour établir un programme de réduction des émissions de CO₂. Ce programme doit permettre de développer une stratégie de réduction applicable à l’ensemble du portefeuille. L’objectif est de diviser par deux les émissions de CO₂ liées à l’activité d’ici 2030, et de renoncer d’ici 2045 aux sources de chauffage à base d’énergie fossile. Cela ne pourra se faire qu’à l’aide d’investissements conséquents en faveur du remplacement des chauffage à combustible fossile, des rénovations énergétiques et du courant solaire.

Energie thermique

Le rapport énergétique réalisé au cours de l’année sous revue montre qu’actuellement les sources d’énergie fossiles représentent environ 80% de la consommation d’énergie thermique du portefeuille. Le passage aux énergies renouvelables pour la production de chaleur constitue une mesure efficace pour réduire les émissions de CO₂ liées à l’activité et devrait être mis en œuvre systématiquement dans le cadre des rénovations à venir. Dans les cinq à dix prochaines années, les installations de chauffage seront remplacées dans quelque 10% des immeubles, ce qui devrait quasiment multiplier par deux la part des énergies renouvelables. Avec une valeur de 96 kWh/m² a pour l’ensemble du portefeuille, la consommation de chaleur spécifique se situe au-dessus des valeurs de planification. Les rénovations énergétiques devraient réduire à l’avenir ce chiffre.

Photovoltaïque

Actuellement, trois installations photovoltaïques sont exploitées dans le portefeuille de l’IMMOFONDS et couvrent environ 1% de la consommation d’électricité générale et locative (environ 140 MWh/a). Le potentiel économiquement réalisable se situe à ce jour autour des 25% de la consommation électrique (électricité locative incluse). La possibilité d’utiliser l’énergie photovoltaïque de manière accrue sera par conséquent systématiquement étudiée pour les projets de rénovation. Concrètement, trois autres installations sont prévues et leur mise en service devrait avoir lieu en 2022.

Emissions de CO₂

Les émissions de CO₂ pour l’ensemble du portefeuille ont été calculées dans le cadre du rapport énergétique pour la première fois. Le bilan englobe aussi bien les émissions directes (Scope 1) que les émissions indirectes (Scope 2). Les émissions directes sont produites sur place, par exemple lors de la combustion de mazout. A l’inverse, l’éclairage d’un immeuble a pour conséquence des émissions indirectes, chez le fournisseur d’énergie. La direction du fonds concentre dans un premier temps ses efforts sur la réduction des émissions Scope 1, car les émissions directes représentent à l’échelle du portefeuille environ deux tiers des émissions liées à l’activité.

Les émissions Scope 1 absolues se sont élevées au cours de l’exercice 2020/2021 à environ 6 666 tCO₂e. Il en résulte, pour une surface de référence énergétique globale de 395 642 m², une intensité d’émission directe de 16.9 kg CO₂e/m² SRE. Aucune donnée historique n’étant disponible, il n’est pas possible à l’heure actuelle de comparer ces valeurs. L’évolution sera visible dans les années à venir dans le cadre du rapport énergétique annuel.

Programme de réduction des émissions de CO₂

Sur la base du rapport énergétique, la direction du fonds a défini un programme de réduction des émissions de CO₂ en collaboration avec un partenaire externe. Pour ce faire, elle s’est appuyée sur les stratégies immobilières existantes et les a complétées par des mesures supplémentaires concernant les rénovations énergétiques et les nouvelles constructions, le remplacement des chauffages en faveur du renouvelable et l’installation de systèmes photovoltaïques. L’accent est mis dans un premier temps sur la décarbonisation de l’approvisionnement en chaleur. Grâce aux mesures adoptées, l’IMMOFONDS réduira de plus de moitié ses émissions directes (Scope 1), qui passeront d’environ 17 kg CO₂e/m² SRE/an à environ 8 kg CO₂e/m² SRE/an d’ici à 2030. Dès 2045, le portefeuille sera entièrement chauffé à partir de sources non fossiles.

Pour que le programme de réduction se concrétise, des gains d’efficacité conformes au modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC) sont visés dans les rénovations et les nouvelles constructions. En outre, un remplacement des chauffages en faveur du renouvelable est prévu pour chaque rénovation énergétique globale ainsi que pour chaque nouvelle construction. Pour les immeubles existants, le remplacement du chauffage est effectué au plus tard 17 ans après la mise en service du chauffage existant. Il en résulte le programme de réduction des émissions de CO₂ suivant pour les émissions directes.

Bases méthodologiques du rapport énergétique et programme de réduction des émissions de CO₂

Le programme de réduction des émissions de CO₂ concerne l’ensemble du portefeuille immobilier de l’IMMOFONDS, excepté le projet de développement Wankdorfcity 3 à Berne. Les données de consommation par immeuble (chauffage, électricité générale, eau) ont été collectées sur la base du décompte des charges. Pour quelques immeubles, le manque de données a conduit à une estimation de la consommation ou à une extrapolation sur une année entière. Les parts de la consommation de chaleur liée au chauffage des locaux spécifiques aux immeubles ont été soumises à une correction des degrés-jours de chauffage (DJC), afin de déterminer la consommation de chaleur indépendante de la météo en tenant compte de l’emplacement de l’immeuble et de la période de chauffage. La conversion en émissions directes (Scope 1) a été effectuée à l’aide des facteurs d’émission différenciés par source d’énergie, issus des données des écobilans dans la construction de la KBOB de 2009/1:2016. Les ratios d’intensité ont été calculés en divisant par la surface de référence énergétique (SRE) (hypothèse: SRE = 1.2 × surface louable). Pour les nouvelles constructions, on a estimé une augmentation de 20% de l’ancienne surface.

L’année de référence pour le programme de réduction des émissions de CO₂ est l’exercice 2020/2021. La valeur de référence du programme de réduction a été calculée comme valeur moyenne des trois années précédentes. Les émissions mesurées de gaz à effet de serre sont comptabilisées sous forme d’équivalents CO₂ (CO₂e). Ce chiffre est basé sur une évaluation conforme au rapport aR5 du GIEC, qui suppose un horizon temporel de 100 ans pour le potentiel de réchauffement planétaire.

Programme de réduction des émissions directes de CO₂

Les travaux de la construction complémentaire de la Bombachstrasse à Zurich-Höngg ont commencé en mars 2021 comme prévu. La structure compacte en bois densifie durablement l’habitat des années 1950. En outre, quatre maisons mitoyennes seront construites, chacune comprenant un logement familial de 5.5 pièces et un logement de 2.5 pièces. L’entrée dans les logements est prévue fin 2021.

Le projet prend en compte la notion de durabilité à différents niveaux. Ainsi, la construction complémentaire nécessite moins d’énergie grise grâce à la méthode de construction en bois. De plus, les bâtiments existants sur le site seront conservés et intégrés dans le concept global, ce qui permettra également d’économiser de l’énergie grise. L’énergie pour les nouveaux logements ainsi que pour ceux existant déjà provient de sources renouvelables. Dans ce but, l’IMMOFONDS investit dans une pompe à chaleur air-eau (nouvelle construction), dans la préparation du raccordement au réseau de chauffage urbain de la ville de Zurich (bâtiments existants) ainsi que dans une installation photovoltaïque sur les bâtiments existants.

Mis à part la nouvelle construction, tout l’espace environnant sera réaménagé et valorisé sur le plan écologique. Une attention particulière est portée au fait de ne recouvrir aucune surface supplémentaire. Le nouvel aménagement des abords tient également compte des besoins des locataires en matière d’une plus grande interaction sociale.

L’IMMOFONDS conçoit des espaces de rencontre attrayants dans la cour intérieure de la structure. Le projet crée une valeur ajoutée sociale supplémentaire en maintenant un logement à prix abordable dans les bâtiments existants, tout en revalorisant les abords.

«Le projet de la Bombachstrasse est un exemple de la manière dont l’IMMOFONDS exploite de façon ciblée le potentiel des immeubles existants pour créer une valeur ajoutée économique, sociale et écologique.»

Fondé en 1955, l’IMMOFONDS est l’un des plus anciens fonds en Suisse et est coté en bourse depuis 1980. Depuis lors, la fortune nette du fonds a augmenté, passant de CHF 145 millions à CHF 1.3 milliard. Les investisseurs ont bénéficié d’une distribution régulière, qui a augmenté régulièrement de CHF 7.40 par part à CHF 13.50 en 2000, pour rester stable à ce niveau depuis. Cette évolution montre que la stratégie de l’IMMOFONDS, qui consiste à se concentrer sur des immeubles d’habitation de haute qualité dans des endroits attrayants, a fait ses preuves au fil des décennies.

A l’avenir, Immofonds Asset Management AG continuera à assumer son devoir fiduciaire et à développer le portefeuille dans l’intérêt des investisseurs, avec une organisation allégée et des processus efficaces pour garantir ainsi une distribution régulière. Dans ce contexte, la mise en œuvre du programme de réduction des émissions de CO₂ élaboré au cours de l’année de référence représente un défi particulier pour l’IMMOFONDS. En effet, outre les investissements à venir dans le cadre des cycles de rénovation réguliers, des investissements supplémentaires seront nécessaires pour mettre en œuvre en temps voulu les mesures requises (remplacement des chauffages, rénovations énergétiques, installations photovoltaïques). La direction du fonds planifiera ces mesures avec prudence et les répartira sur les prochaines années afin qu’elles soient techniquement réalisables et puissent être financées.

Immofonds Asset Management AG tient à gagner les collaborateurs les mieux qualifiés possible, et à les conserver. La stabilité est importante afin d’agir dans l’intérêt à long terme des investisseurs et des locataires, en particulier dans une petite organisation. Les collaborateurs bénéficient de beaucoup de responsabilité et de liberté entrepreneuriale. Avant même la pandémie de COVID‑19, il existait une grande flexibilité en termes d’horaires et de lieu de travail (sur site ou bureau à domicile) et, grâce au travail à temps partiel, un bon équilibre entre vie familiale et vie professionnelle. Egalement, le thème de l’égalité des chances et de la diversité est toujours une évidence. La direction du fonds se distingue par une équipe mixte et une égalité de traitement effective.

L’équipe s’efforce d’apporter une petite contribution à une plus grande durabilité. Le bureau est situé dans un immeuble historique au centre de Zurich et est très bien desservi. Les transports publics sont utilisés de manière systématique pour les affaires du quotidien.

Les restrictions dues à la lutte contre la pandémie de coronavirus ont eu un impact sur le développement économique, l’immigration et également sur la demande de logements locatifs au cours de l’exercice. Selon l’Office fédéral de la statistique, le produit intérieur brut de la Suisse a reculé de 2.7% en 2020 et le recul s’est poursuivi au premier trimestre 2021. Ce n’est qu’à partir du 2^e trimestre 2021 qu’une forte reprise est intervenue et le Secrétariat d’Etat à l’économie SECO prévoit une hausse de 3.8% pour 2021.

En 2020, l’immigration nette a augmenté en comparaison avec l’année précédente, passant de 55 000 à 62 000 personnes. Cela s’explique principalement par le fait que la mobilité ayant été restreinte pendant la pandémie de coronavirus, moins de personnes ont quitté la Suisse que l’année précédente. Combiné à l’excédent de naissances, ceci a entraîné une croissance de la population de 0.7%, à 8.7 millions de personnes.

De ce fait, la demande de logements locatifs reste relativement stable. Cette tendance est soutenue par la poursuite de l’augmentation du prix de l’immobilier résidentiel, qui rend plus difficile le financement d’un logement comme alternative à un bien locatif. Les appartements dans les grands centres urbains sont toujours très prisés. En 2020, la ville de Zurich a connu la plus courte durée d’insertion pour les appartements avec une moyenne de 21 jours. En comparaison, il fallait plus du double pour louer un appartement en dehors des grandes agglomérations.

L’offre se normalise lentement

Du côté de l’offre, l’activité de construction montre des signes de ralentissement. Ces dernières années, le marché de l’immobilier a attiré non seulement des fonds privés mais aussi des fonds institutionnels provenant de fonds de pension et de compagnies d’assurance qui doivent assumer des obligations à long terme envers leurs clients et bénéficiaires. Même si les rendements nets ont fortement baissé, les produits courants stables des revenus locatifs restent bien plus intéressants que les opportunités offertes par les marchés des obligations. Ainsi, le rendement des obligations à dix ans de la Confédération est resté négatif au cours de l’exercice. Ces dernières années, les fonds supplémentaires ont principalement été consacrés à la construction de logements locatifs.

En 2020, autant de permis de construire pour des logements locatifs ont été délivrés que l’année précédente, alors que le nombre de demandes de permis de construire déposées diminue depuis 2016. Cette tendance devrait perdurer et entraîner un retour à l’équilibre entre l’offre et la demande à moyen terme. Ce n’est pas le cas actuellement, car comme le marché ne peut pas absorber entièrement les plus de 20 000 nouveaux logements construits chaque année, l’offre excédentaire exerce une pression sur les loyers. Selon Wüest Partner, les prix demandés ont chuté de 3.2% durant l’exercice 2020/2021. Le taux de vacance des logements locatifs augmente également en conséquence. Le Credit Suisse s’attend à ce que le taux de vacance augmente encore dans toute la Suisse, passant de 2.8% en 2020 à 2.9% en 2021.

Les taux de vacance dans le portefeuille diminuent 

Malgré la pandémie en cours, le taux de perte sur loyers a pu être réduit de 4.7% à 4.0% au cours de l’exercice grâce à des réaffectations ciblées, des efforts de promotion accrus, des rénovations et des transformations. Au 1^er septembre 2020, l’immeuble sis Via Nova 95-101 à Domat/Ems comprenant 32 logements a été vendu et un bien commercial avec 8 000 m² de surface utile situés Tössfeldstrasse 35-37 à Winterthour a été acquis. Au 30 juin 2021, le nombre des immeubles du portefeuille est donc resté constant à 129, tandis que le nombre de logements a diminué de 3 762 à 3 728. Par contre, la surface commerciale a augmenté, passant de 39 935 m² à 47 327 m². A cela s’ajoutent 5 287 autres biens locatifs tels que des garages, des places de parking et des locaux annexes. En termes de valeur vénale, un peu moins de la moitié des immeubles est située dans le canton de Zurich.

La valeur vénale des immeubles augmente de 7.3%

Des experts indépendants ont évalué le portefeuille immobilier au 30 juin 2021 selon la méthode du discounted cash-flow et ont ainsi déterminé la valeur vénale des différents immeubles conformément à l’ordonnance sur les placements collectifs et la directive pour les fonds immobiliers de la SFAMA. La valeur vénale est la somme des flux de trésorerie futurs actualisés à la date d’évaluation, après déduction de tous les coûts non récuérables aupès du locataire, mais avant impôts et coûts de financement. Le taux d’escompte utilisé pour chaque immeuble est déterminé en fonction de l'emplacement, de l'utilisation, de la qualié de l'immeuble ainsi que de la situation actuelle du marché.

Le taux d’escompte nominal moyen pondéré en fonction du capital de tous les immeubles évalués est passé de 3.69% l’année précédente à 3.48% fin juin 2021. Le taux d’escompte varie en fonction des biens entre 2.6% et 6.3%. L’augmentation de la valeur vénale du portefeuille de 7.3%, à CHF 1 810 millions, s’explique pour moitié par des investissements dans le portefeuille et des acquisitions et pour moitié par des changements liés au marché.

Les fonds de CHF 103 millions provenant de l’augmentation de capital de l’automne 2020 seront affectés à la réalisation des projets prévus et à des acquisitions. En outre, une partie des prêts à court terme a été remboursée, ce qui a entraîné une diminution du taux d’endettement de 25.0% à 20.5%.

Le revenu net augmente de 4.7%

Grâce aux immeubles nouvellement acquis et rénovés ainsi qu’à l’augmentation du taux d’occupation, les revenus locatifs ont augmenté de 3.1% à CHF 78.4 millions. Le poste «Frais d'entretien usuels et de réparation» a connu une hausse disproportionnée de 14.7% à CHF 5.7 millions, notamment en raison du remplacement des systèmes de chauffage à énergies fossiles par des systèmes écologiques dans différents immeubles. Les coûts de financement ont légèrement diminué avec le recul de l’endettement externe. Il en résulte une augmentation de 4.7% du revenu net, qui s’établit à CHF 47.9 millions. L’augmentation de 33.3% du résultat total, qui atteint CHF 104.5 millions, est principalement due aux gains de capital non réalisés, qui sont passées de CHF 32.0 millions à CHF 53.2 millions.

Une distribution stable

CHF 52.7 millions sont disponibles pour la distribution du bénéfice. Le fonds verse à nouveau au 1^er octobre 2021 une distribution exonérée d’impôt à la source de CHF 13.50 par part aux investisseurs pour l’exercice 2020/2021. Les certificats d’actions seront négociés ex-dividende le 29 septembre 2021. Le rendement sur distribution basé sur le cours boursier au 30 juin 2021 s’élève à 2.3%. Cela correspond à un avantage de rendement par rapport au rendement des obligations de la Confédération de 2.5%.

Performance de 20.4%

Au 30 juin 2021, la fortune nette de l’IMMOFONDS a augmenté de 14.2% pour atteindre CHF 1 290.0 millions. Le nombre de parts en circulation a augmenté de 9.1% à 3 511 544 et la valeur d’inventaire par part a augmenté, passant de CHF 351.00 à CHF 367.35. La demande de parts en bourse est élevée. Corrigé de l’augmentation de capital réalisée en octobre 2020, le cours a augmenté de 17.7% à CHF 590.00 au cours de l’exercice. La capitalisation boursière a augmenté à CHF 2 071.8 millions. Les investisseurs ont réalisé une performance de 20.4% avec les parts de l’IMMOFONDS.